Hé lộ 4 hướng chuyển đổi KCN tại TP.HCM, lộ trình tối đa 8 năm

Chuyển đổi KCN TP.HCM đang bước vào giai đoạn định hình chính sách, khi thành phố xây dựng dự thảo cơ chế đưa các khu chế xuất, khu công nghiệp đang hoạt động sang những mô hình công nghệ cao, giá trị gia tăng lớn. Dự thảo nêu rõ bốn loại hình, với thời gian đáp ứng tiêu chí tối đa 8 năm.

Vì sao TP.HCM phải chuyển đổi khu công nghiệp?

Sau khi hợp nhất địa giới, TP.HCM sở hữu hệ thống rất lớn: 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 50.288 ha. Trong đó, 67 khu đã thành lập, thu hút trên 5.300 dự án với vốn đăng ký gần 80 tỷ USD. Đây là quy mô toàn hệ thống, chưa phải danh sách các khu sẽ chuyển đổi.

Vấn đề là sau hơn 30 năm, mô hình công nghiệp phát triển theo chiều rộng đã lộ nhược điểm: ngốn nhiều đất nhưng khai thác kém hiệu quả, công nghệ của nhiều doanh nghiệp lạc hậu và thâm dụng lao động, trong khi rủi ro ô nhiễm cùng chi phí logistics tăng dần. Vì thế, chính sách lần này nhắm tới nâng giá trị gia tăng trên từng héc-ta, tái cấu trúc quỹ đất hiện hữu thay vì mở rộng thêm diện tích.

Áp lực còn đến từ mục tiêu thu hút vốn: giai đoạn 2026-2030, HEPZA muốn hút khoảng 20-21 tỷ USD. Mỗi héc-ta kỳ vọng đạt suất đầu tư 8-10 triệu USD, trong khi tỷ lệ giải ngân phải vượt mốc 70% vốn đăng ký.

Bốn mô hình chuyển đổi gồm những gì?

Dự thảo xác định bốn hướng, mỗi hướng gắn với một ngưỡng tỷ lệ đất công nghiệp dành cho ngành nghề mục tiêu:

Tiêu chí của nhóm công nghệ cao được dẫn chiếu từ Nghị định 35/2022/NĐ-CP, còn khu công nghệ số tập trung theo Nghị định 354/2025/NĐ-CP với yêu cầu nhóm công nghiệp công nghệ số chiếm tối thiểu 50% diện tích. Cơ chế này không áp dụng cho KCN sinh thái, vốn được xây dựng trong một dự thảo khác.

Lộ trình và quyền lợi doanh nghiệp ra sao?

Chuyển đổi không chỉ là đổi tên gọi, mà bao gồm thay đổi mục tiêu, ngành nghề thu hút, quy hoạch xây dựng, công nghệ và cách vận hành. Nhà đầu tư hạ tầng phải điều chỉnh dự án, chứng minh phù hợp quy hoạch thành phố, rồi làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu. Thời gian cam kết đạt tiêu chí không quá 8 năm và không vượt thời hạn hoạt động của khu.

Về phía doanh nghiệp đang thuê đất, nếu khu buộc sắp xếp lại sản xuất thì phải có phương án di dời, bồi thường; nơi tiếp nhận phải là khu, cụm công nghiệp đã hoàn chỉnh hạ tầng và phù hợp ngành nghề. Đáng chú ý, doanh nghiệp không thuộc diện phù hợp quy hoạch mới và không tham gia lộ trình chuyển đổi vẫn được hoạt động đến hết thời hạn thuê đất. Hồ sơ hiện mới là dự thảo, dự kiến trình HĐND thành phố vào cuối tháng 12/2026 và chưa kèm danh sách khu cụ thể. Bạn đọc có thể theo dõi thêm các bài về khu công nghiệp.

Góc nhìn OpenHouse

Điều quan trọng với thị trường là dự thảo nói rõ đây là chuyển đổi mô hình công nghiệp, chưa đặt vấn đề biến khu nào thành đất ở hay khu đô thị. Vì vậy, kỳ vọng đất công nghiệp nội đô hóa thành đất ở để tăng giá là chưa có cơ sở ở thời điểm này.

Dù vậy, tờ trình có nhắc tới phát triển nhà lưu trú công nhân, nhà ở xã hội và tiện ích y tế, giáo dục quanh các khu. Đây mới là phần đáng theo dõi với người mua để ở: khi các khu nâng cấp lên công nghệ cao, nhu cầu nhà ở chất lượng cho kỹ sư, chuyên gia quanh vùng nhiều khả năng sẽ tăng.