Chung cư hết niên hạn: tiền xây lại tính thế nào khi giá trị cũ còn 20-35%?

Câu hỏi lớn nhất với người mua căn hộ là: khi chung cư hết niên hạn, tài sản cả đời tích cóp sẽ ra sao? Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trả lời câu hỏi này cụ thể hơn bao giờ hết.

Tại Nghị quyết 278/NQ-CP ban hành ngày 18/9 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, Chính phủ giao Bộ Xây dựng phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn của chính công trình. Kèm theo đó là cơ chế xử lý khi toà nhà hết hạn sử dụng: chủ căn hộ được tiếp tục dùng phần đất để dựng lại nhà, đồng thời có nghĩa vụ góp tiền cho công trình mới.

Vì sao thời hạn công trình và quyền tài sản là hai chuyện khác nhau?

Đây là điểm dễ gây hiểu lầm nhất. Nhiều người tưởng hết niên hạn là mất trắng, nhưng cơ quan quản lý khẳng định không phải vậy.

Đại diện Bộ Xây dựng, bà Hoàng Thu Hằng — Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản — cho rằng phải phân biệt rạch ròi tuổi thọ của toà nhà với quyền tài sản của cư dân. Công trình có thể xuống cấp và phải phá dỡ, nhưng tài sản của người sở hữu căn hộ không vì thế mà biến mất. Nội dung này đang được viết rõ hơn trong dự thảo.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cũng nhấn mạnh cần tách ba thứ ra: tuổi thọ công trình, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất. Khi toà nhà không còn an toàn để ở, việc cần làm là xác định cơ chế bảo vệ phần tài sản và mảnh đất gắn với nó, chứ không xoá bỏ chúng.

Hết niên hạn, chủ căn hộ được gì và phải đóng gì?

Dự thảo đưa ra các nhánh xử lý theo lựa chọn của từng hộ dân:

• Muốn ở lại: chủ căn hộ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính để góp phần dựng toà nhà mới trên nền đất cũ.
• Không góp tiền xây lại: chủ căn hộ được nhận bồi thường bằng tiền cho phần quyền sử dụng đất, tính theo tỷ lệ diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ.
• Khu đất bị đổi quy hoạch, không còn cho làm chung cư: quyền sử dụng đất của cư dân vẫn được xem xét và bồi thường theo quy định.

Cách phân nhánh này giúp mỗi nhóm chủ sở hữu biết trước mình sẽ nhận được gì, thay vì rơi vào tình cảnh chờ thoả thuận vô thời hạn như nhiều dự án cải tạo chung cư cũ hiện nay.

Tiền xây lại chung cư sẽ tính ra sao?

Đây là phần người mua quan tâm nhất, vì nó quyết định số tiền phải bỏ thêm. TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cho rằng khoản đóng góp không thể lấy tổng chi phí xây mới chia đều cho các hộ.

Ông đề xuất tính dựa trên ba yếu tố: suất đầu tư, tổng mức đầu tư của toà nhà mới, và giá trị mà căn hộ cũ vẫn còn được hưởng. Nếu phần giá trị còn lại của căn hộ cũ tương đương khoảng 20-35% giá trị một căn hộ mới, con số này phải được trừ vào quyền lợi của chủ nhà trước khi tính khoản đóng thêm.

Quan trọng hơn, phần diện tích tăng thêm khi xây cao hơn cũng là một nguồn tiền. Ví dụ toà 8 tầng được dựng lại thành 18 tầng, phần diện tích dôi ra, gồm cả sàn thương mại và dịch vụ, có thể tạo doanh thu bù chi phí. Nguồn thu đó cần được đưa vào phương án tài chính trước, để giảm gánh nặng cho cư dân. Bạn đọc có thể theo dõi thêm các chính sách nhà ở mới để nắm cách tính này khi luật ban hành.

Góc nhìn OpenHouse

Với người đang cân nhắc mua căn hộ, tin tốt là hướng đi của dự thảo bảo vệ được cả quyền sở hữu lẫn phần đất, kể cả khi toà nhà hết tuổi thọ. Điều đáng chú ý khi chọn dự án là niên hạn công trình và mật độ xây dựng: những toà thấp tầng trên khu đất có thể nâng chiều cao sẽ dễ xây lại và ít tốn tiền hơn về sau, nhờ phần diện tích tăng thêm gánh bớt chi phí. Đây là yếu tố nên cân nhắc ngay từ lúc xuống tiền, chứ không chờ đến khi nhà cũ.