Vì sao giá nhà ở xã hội Hà Nội leo thang, nhiều dự án chạm 30 triệu đồng/m²?

Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội đang neo ở mức cao hiếm thấy: không ít dự án mở bán gần đây đã cán mốc 30 triệu đồng mỗi mét vuông, cá biệt còn vượt ngưỡng này. Với người thu nhập thấp, đây là con số khiến giấc mơ an cư thêm xa.

Theo các chuyên gia, mức giá leo thang bắt nguồn từ ba yếu tố: cách tính giá bán, chi phí xây dựng và tiêu chuẩn công trình đi lên.

Vì sao giá nhà ở xã hội ngày càng cao?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group — doanh nghiệp đang làm nhiều dự án tại Phú Thọ và Đông Anh — chỉ ra nguyên nhân đầu tiên nằm ở cơ chế duyệt giá. Trước đây cơ quan nhà nước thẩm định, nay chủ đầu tư tự lập và phê duyệt giá bán, rồi mới kiểm toán và quyết toán sau.

Do phải tự gánh hiệu quả tài chính, nhiều chủ đầu tư có xu hướng đặt giá dự kiến cao hơn để phòng khi chi phí thực tế đội lên. Nếu giá vượt mức được chấp nhận sau kiểm toán, phần chênh phải trả lại cho người mua; ngược lại, giá đặt quá thấp thì doanh nghiệp tự bù lỗ.

Yếu tố thứ hai là giá vật liệu và nhân công nhiều năm qua đều tăng, kéo chi phí đầu tư và giá thành căn hộ lên theo. Thứ ba, chuẩn xây dựng đã khác xưa: nhà ở xã hội không còn đồng nghĩa với chất lượng thấp mà phải có tầng hầm, chỗ để xe, hạ tầng đầy đủ. Theo ông Quê, một số dự án buộc bố trí một đến hai tầng hầm tùy quy mô, và chính các hạng mục này đẩy giá thành đi lên.

Giá các dự án ở Hà Nội hiện ra sao?

Số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy mặt bằng giá đã sát ngưỡng 30 triệu đồng/m²:

• Dự án tại xã Phúc Thịnh (thôn Tuân Lề) do Hnasa làm chủ đầu tư, tên thương mại Arlington: 29,7 triệu đồng/m² gồm VAT, chưa tính phí bảo trì;
• Rice City Long Châu ở phường Bồ Đề: hơn 29,4 triệu đồng/m²;
• Dự án Tân Lập, dù xa trung tâm, cũng khoảng 29 triệu đồng/m².

Riêng dự án Arlington có căn rộng từ 37,6 đến 71,3 m², tương ứng mỗi căn dao động 1,1-2,1 tỷ đồng. Chủ đầu tư dự kiến nhận hồ sơ đăng ký mua từ quý IV năm nay và bàn giao vào quý II/2028.

Làm sao để kiểm soát giá bán?

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu điều tiết giá đất cùng toàn thị trường địa ốc, nhất là nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà cho nhóm chính sách. Tinh thần là không để giá tăng đột biến khiến người thu nhập thấp và trung bình hết đường tiếp cận.

Ông Quê đề nghị soi kỹ khâu lập và thẩm định giá của chủ đầu tư, bởi các công trình cùng cấp, cùng kết cấu và đều được miễn tiền sử dụng đất thì giá bán giữa các địa phương không nên lệch nhau quá xa. Ông cũng cảnh báo rủi ro khi doanh nghiệp phải hoàn tiền chênh cho khách sau kiểm toán nhưng đã cạn khả năng tài chính.

TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng VIREED, cho rằng phải chặn giá ngay từ khâu thẩm định phương án tài chính, tính đúng tính đủ chi phí và công khai cơ cấu giá thành. Ông đề xuất đa dạng nguồn cung nhà vừa túi tiền, phát triển cả hình thức thuê và thuê mua thay vì chỉ bán. Người quan tâm có thể tham khảo thêm các tin thị trường bất động sản để so sánh.

Góc nhìn OpenHouse

Mức 1,1-2,1 tỷ đồng một căn cho thấy ranh giới giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại bình dân đang mờ dần, buộc người mua phải tính kỹ dòng tiền trả góp thay vì chỉ nhìn chữ "nhà xã hội". Trước khi đặt cọc, nên hỏi rõ giá đã gồm VAT và phí bảo trì chưa, đồng thời lưu ý điều khoản hoàn tiền chênh sau kiểm toán để bảo vệ quyền lợi. Về dài hạn, nguồn cung nhà cho thuê giá hợp lý mới là lời giải bền vững cho người chưa đủ lực mua đứt.