Thuế đất bỏ hoang sắp siết: vì sao nhà đầu tư phải tính sẵn kịch bản rút lui?

Chính sách thuế đất bỏ hoang và đất chậm đưa vào sử dụng đang được đặt lên bàn như một công cụ chặn nạn găm giữ đất. Nhưng đi kèm với đó là một cảnh báo ít người muốn nghe: khi làm dự án, nhà đầu tư buộc phải tính cả kịch bản thất bại và đường rút lui ngay từ khâu lập kế hoạch.

Định hướng này được nêu tại hội thảo về chiến lược đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21, tổ chức sáng 22/9. Là Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, TS. Phan Đức Hiếu cho rằng công cụ tài chính và thuế cần đánh trúng hành vi để đất lãng phí, đồng thời buộc doanh nghiệp thay đổi cách tiếp cận dự án.

Thế nào là đất bỏ hoang để đánh thuế?

Nghị quyết 21 nêu rõ hướng áp thuế cao hơn với đất bỏ hoang, coi đây là cách nâng hiệu quả sử dụng nguồn lực đất. Song, theo ông Hiếu, cụ thể hóa chủ trương này còn nhiều điểm phải làm rõ.

• Ranh giới giữa đất chậm đưa vào sử dụng và đất bỏ hoang: với dự án đầu tư có thể căn theo tiến độ, nhưng với đất của cá nhân hay tổ chức thì khó xác định hơn nhiều;
• Mức thuế và cách tính: áp bao nhiêu, dựa trên cơ sở nào, lấy dữ liệu ở đâu để bảo đảm công bằng giữa các trường hợp;
• Phân biệt nguyên nhân: dự án chậm do vướng thủ tục, quy hoạch là lý do khách quan, không thể gộp chung rồi áp thuế cao như trường hợp cố tình ôm đất.

Ông Hiếu trấn an rằng pháp luật từ lâu đã có quy định loại trừ. Luật Đất đai 2024 cho phép loại trừ thời hạn thực hiện dự án trong trường hợp bất khả kháng hoặc chậm làm thủ tục. Đây là điểm nhà đầu tư gặp vướng khách quan có thể yên tâm.

Vì sao nhà đầu tư phải tính cả khả năng rút lui?

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở một tình huống khác: dự án ban đầu được đánh giá khả thi, nhưng sau đó chủ đầu tư hụt tài chính và không còn đủ sức làm tiếp. Đây không giống hành vi cố giữ đất, song hệ quả với xã hội là như nhau — nguồn lực bị treo.

Từ đó, ông Hiếu cho rằng cách lập dự án của doanh nghiệp phải đổi. Rủi ro tài chính không nên bị xem là chuyện ngoài dự tính, mà cần được đưa vào ngay từ đầu như một phần rủi ro của dự án. Nhà đầu tư không chỉ hoạch định để thắng, mà phải dự trù phương án khi dự án không thể tiếp tục, gồm cả rút lui và cơ cấu lại khoản đầu tư.

"Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất", ông Hiếu nhấn mạnh. Theo quan điểm này, đất cần được trao cho chủ thể khai thác hiệu quả nhất ở từng thời điểm, không chỉ lúc khởi động mà cả trong quá trình thực hiện. Việc ôm đất chỉ vì dự án đã được phê duyệt sẽ làm chậm cơ hội chuyển nguồn lực sang tay người làm được.

Sửa luật mở đường cho việc tái cơ cấu?

Ông Hiếu cho biết trong đợt sửa ba luật lần này, cơ quan soạn thảo chú trọng tạo thuận lợi hơn cho việc tái cơ cấu khoản đầu tư và dự án khi nhà đầu tư gặp khó. Nói cách khác, bài toán đầu tư không dừng ở chỗ có đất rồi triển khai, mà phải kèm đánh giá đầy đủ năng lực tài chính, rủi ro và phương án xử lý nếu điều kiện ban đầu thay đổi.

Các ý kiến tại hội thảo thống nhất rằng công cụ thuế không thể chỉ là con số cao hơn. Quan trọng hơn là xác định đúng đối tượng chịu tác động, làm rõ nguyên nhân chậm sử dụng và có cơ sở dữ liệu đủ tin cậy để tính toán — nếu không, chính sách dễ đánh nhầm người vướng khách quan.

Góc nhìn OpenHouse

Với nhà đầu tư cá nhân, thông điệp rất thực tế: thời ôm đất chờ tăng giá rồi để không đang bị siết cả bằng thuế lẫn bằng tư duy quản lý mới. Trước khi xuống tiền vào đất dự án hay đất nền dài hạn, hãy tự hỏi hai câu — nếu kẹt vốn giữa chừng thì thoát hàng bằng cách nào, và chi phí nắm giữ mỗi năm là bao nhiêu khi thuế đất bỏ hoang thành hiện thực. Đầu tư có đường lui rõ ràng sẽ an toàn hơn nhiều so với đặt cược tất tay vào một kịch bản tăng giá. Xem thêm các bài phân tích tại chuyên mục nhận định của OpenHouse.